Chaque année, 702 000 logements anciens changent de mains par héritage ou donation en France hors Alsace, Moselle et Mayotte. L’Insee, dans une étude parue le 6 octobre 2026, montre que 519 000 de ces transmissions suivent un décès et 183 000 une donation entre vivants. Les 527 000 personnes qui héritent d’un logement ont en moyenne 54 ans. La moitié d’entre elles ont entre 41 et 61 ans.

Les 199 000 bénéficiaires d’une donation immobilière sont un peu plus jeunes : 48 ans en moyenne, avec une médiane entre 35 et 58 ans. Un acheteur, lui, a 43 ans. Le décalage n’est pas anodin. Dans 3 transmissions sur 4, le propriétaire cède un bien à une personne qui a entre 20 et 39 ans de moins que lui, soit l’écart d’une génération.

63% des héritiers et donataires possèdent déjà un toit

Avant même de recevoir le logement, 63% des héritiers et des donataires sont déjà propriétaires. Parmi eux, 36% n’ont qu’un bien et 27% en ont plusieurs. L’institut le relie à l’âge de la transmission : beaucoup ont déjà acheté, indépendamment de la succession. Après le transfert, 70% des héritiers et donataires sont multipropriétaires.

À titre de comparaison, seulement 40% des acheteurs sont déjà propriétaires au moment de l’acquisition, dont 22% de plusieurs logements. Les transmissions immobilières restent aussi très concentrées : elles sont 3,5 fois plus fréquentes d’une personne du cinquième le plus aisé vers une autre personne du même cinquième que dans l’ensemble de la population.

Un logement peut avoir plusieurs héritiers. 150 000 logements hérités n’ont qu’un seul bénéficiaire ; sinon, on compte 2,8 héritiers en moyenne. Côté donations, 115 000 logements ne vont qu’à une personne, et 2,6 donataires lorsqu’il y a plusieurs bénéficiaires.

29% des logements hérités sont vendus en 3 ans

Parmi les logements hérités en 2018, 31% n’étaient plus détenus par l’héritier au 1er janvier 2022. 29% ont été vendus dans les 3 années suivant la succession. Seulement 1% ont été transmis à nouveau. La moitié des biens restent encore détenus par l’ensemble des héritiers, 19% par une partie d’entre eux.

Parmi les logements conservés, 16% sont loués comme résidence principale au 1er janvier 2022, 15% sont occupés par l’un des héritiers, 11% servent de résidence secondaire ou de logement occasionnel et 8% sont vacants. Ce devenir des logements hérités, vente du bien et paiement des droits de succession pèse souvent sur le calendrier : 6 mois pour déclarer, des droits à régler, parfois une indivision à dénouer.

Des flux qui accélèrent, un parc encore largement vendu

Entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2023, 1,76 million de logements anciens changent de propriétaires chaque année, soit environ 7% du parc détenu par une personne physique. 40% de ces mutations, soit 702 000 logements, sont des transmissions. Les 60% restants sont uniquement des ventes.

Dans le détail, 25% des mutations sont des successions (443 000 logements) et 4% correspondent à des logements hérités puis vendus la même année (76 000). 10% des mutations sont des donations. Environ 411 000 propriétaires décèdent chaque année en France entière ; environ 63% de ces décès donnent lieu à une succession immobilière.

Le volume de logements anciens transmis croît en moyenne de 4,1% par an sur la période : +4,2% pour les successions, +3,8% pour les donations. Les ventes progressent de 3,9% par an. Le champ de l’étude inclut quote-part d’indivision, usufruit, nue-propriété et parts de société civile immobilière.

Recevoir un bien à 54 ans, alors qu’on est déjà propriétaire, relance souvent le débat entre conservation, location et cession. La préparation de la transmission et recours à la donation ou à la nue-propriété intervient plus tôt que le décès, à 48 ans en moyenne pour les donataires. Reste ouverte la question de savoir si cette avance d’âge suffira à limiter les reventes massives observées 3 ans après l’héritage.

Sources

  • https://www.insee.fr/fr/statistiques/9061645
  • https://www.moneyvox.fr/votre-argent/actualites/110675/succession-immobiliere-63-des-beneficiaires-sont-deja-proprietaires-avant-heriter-selon-insee