Déclarer trop haut un appartement au décès, puis le vendre moins cher, n’ouvre pas automatiquement droit à un remboursement. L’administration fiscale n’accepte de restituer une fraction des droits de succession que si la valeur initiale était déjà excessive au jour du décès, pas parce que le marché a ensuite reculé.

Pour liquider les droits de mutation à titre gratuit, l’article 761 du code général des impôts impose d’estimer les immeubles d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission. Le prix obtenu plusieurs mois plus tard n’est donc pas, à lui seul, la preuve que l’héritier a trop payé.

Une vente plus basse ne suffit pas à faire baisser l’assiette

Si les prix immobiliers ont baissé entre le décès et la cession, le fisc peut écarter la demande. Ce qui compte, c’est la valeur du bien au moment où la succession s’ouvre, pas le montant finalement encaissé.

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-60) distingue 2 cas. Lorsque la déclaration rectificative augmente une valeur, le traitement n’est pas le même que lorsqu’elle la réduit. En cas de baisse, le comptable de la DGFIP enregistre la nouvelle déclaration sans restituer d’office les droits versés en trop.

Cette rectification équivaut à une réclamation contentieuse. Il appartient au déclarant d’établir que la valeur initialement déclarée avait été surévaluée. Des comparaisons de ventes de biens similaires, à des dates proches du décès, sont le levier habituel. Sans ce dossier, le différentiel de prix avec la vente ultérieure reste un argument fragile.

L’administration doit aussi veiller à ne pas retenir une position contradictoire entre les droits de succession et l’impôt sur la plus-value. Une valeur trop basse au décès, puis trop élevée à la revente, n’est pas plus cohérente qu’une valeur trop haute suivie d’une cession au rabais.

Déclaration rectificative, preuves et délai de décision

En pratique, il faut déposer une déclaration de succession rectificative, étayée par des références de marché contemporaines du décès. Le remboursement n’intervient qu’après que l’administration s’est prononcée sur le bien-fondé de cette réclamation.

Le calendrier pèse aussi sur la trésorerie. Le délai de droit commun pour déposer la déclaration est de 6 mois. Jusqu’à un an, le retard expose surtout à un intérêt de 0,2% par mois. Selon l’article 1728 du CGI, pour les déclarations de succession, la majoration de 10% ne s’applique qu’à partir du premier jour du 7e mois suivant celui de l’expiration des délais de 6 mois (et de 24 mois) prévus à l’article 641.

Retarder le dépôt jusqu’à la vente peut donc, dans un marché atone ou baissier, permettre de caler l’estimation sur une valeur plus proche de la réalité, tout en évitant d’avancer des droits trop lourds. Un acompte dans les 6 mois, sans déposer encore la déclaration complète, reste une façon de limiter les pénalités et de montrer sa bonne foi, notamment lorsque le délai de 6 mois, le manque de liquidités et la vente d’un bien immobilier hérité se recoupent.

Cette stratégie n’efface pas les autres frottements : notaire, diagnostics, travaux, vacance locative ou fiscalité de la plus-value. L’arbitrage entre conserver et céder une maison héritée se joue aussi sur ces coûts imprévus autour d’une maison héritée, indépendamment du seul montant des droits.

Tant que la preuve de la surévaluation au jour du décès n’est pas établie, le trop-versé reste entre les mains du fisc.

Sources

  • https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_120793/succession/a-la-mort-de-ma-mere-j-ai-declare-une-valeur-de-son-appartement-superieure-au-prix-auquel-je-l-ai-ensuite-vendu-et-j-ai-paye-trop-de-droits-de-succession-puis-je-etre-rembourse-20261005
  • https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1382-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-40-10-60-20130415
  • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006305376
  • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045916890