La maison appartenait à sa mère depuis des années. Pour Nicole, elle représentait bien plus qu'un simple bien immobilier : des souvenirs, des repas de famille et une partie de son enfance.

Lorsqu'elle apprend qu'elle va en hériter, elle imagine d'abord pouvoir la conserver. Mais au fil du règlement de la succession, son regard change. Droits éventuels à payer, intervention du notaire, taxe foncière, assurance, entretien du logement : posséder une maison dont on hérite ne signifie pas qu'elle ne coûte plus rien.

« Je pensais recevoir un bien de famille ; je découvre surtout des frais et des dépenses que je n’avais pas prévus. »

Quelques semaines suffisent alors pour faire émerger une question qu'elle n'aurait jamais imaginé se poser aussi rapidement : faut-il vendre la maison familiale ?

Hériter d'une maison ne signifie pas qu'elle arrive gratuitement

La première surprise peut venir des droits de succession.

Lorsqu'un enfant hérite de l'un de ses parents, il bénéficie actuellement d'un abattement de 100 000 euros sur sa part, sous réserve notamment des donations éventuellement reçues au cours des quinze années précédentes et ayant consommé cet abattement.

Au-delà, la part taxable est soumise à un barème progressif. Entre 15 932 euros et 552 324 euros de part taxable, le taux applicable à cette tranche atteint notamment 20 %.

Le montant peut donc rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros lorsque le patrimoine transmis est essentiellement constitué d'un logement.

Une maison de 300 000 euros peut déjà entraîner près de 38 200 euros de droits

Prenons un exemple simple : une fille unique hérite seule d'une maison estimée à 300 000 euros, sans autre élément venant modifier la succession et sans donation antérieure ayant réduit son abattement.

Après l'abattement de 100 000 euros, il reste 200 000 euros soumis au barème des droits de succession.

En appliquant les différentes tranches, les droits atteignent alors environ 38 200 euros.

Le problème devient immédiatement concret : la personne vient peut-être d'hériter d'un patrimoine de 300 000 euros, mais elle ne dispose pas forcément de près de 40 000 euros sur son compte bancaire pour payer les droits.

La maison a une valeur importante sur le papier. Elle ne fournit pourtant aucune liquidité tant qu'elle n'est ni louée, ni vendue, ni financée d'une autre manière.

Et les droits de succession ne sont pas la seule dépense

Dès qu'une succession comporte un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire.

Différents actes et formalités doivent notamment permettre d'établir les héritiers, de régler la succession et de constater le transfert de propriété du logement.

À cela peuvent s'ajouter les dépenses qui continuent simplement parce que la maison existe : assurance, entretien du jardin, petites réparations, chauffage minimal pour éviter les dégradations ou encore taxe foncière selon la situation.

Une maison vide pendant plusieurs mois peut donc continuer à coûter de l'argent alors qu'elle ne rapporte absolument rien.

À plusieurs héritiers, conserver la maison peut devenir encore plus compliqué

La situation change encore lorsqu'il existe plusieurs enfants.

Avant le partage, la maison peut se retrouver en indivision : chaque héritier en possède une fraction.

Si l'un d'entre eux veut garder le logement tandis que les autres souhaitent récupérer leur part en argent, il peut être nécessaire de leur verser une soulte.

Imaginons une maison de 300 000 euros héritée à parts égales par deux enfants. Celui qui souhaite devenir seul propriétaire peut devoir trouver une somme importante pour racheter la part de son frère ou de sa sœur, en plus des autres frais liés à la succession.

C'est ainsi qu'un bien que toute la famille aimerait conserver peut finir par être vendu simplement parce qu'aucun héritier ne dispose des liquidités nécessaires pour racheter les autres.

Les travaux peuvent être le véritable élément déclencheur

Une maison occupée pendant plusieurs décennies par une personne âgée peut également nécessiter une remise en état.

Toiture, chaudière, fenêtres, électricité, plomberie ou simple rafraîchissement : quelques travaux importants peuvent ajouter plusieurs milliers d'euros au budget.

Pour quelqu'un qui possède déjà sa résidence principale et rembourse éventuellement encore son propre crédit, financer en parallèle une deuxième maison devient rapidement difficile.

Le dilemme n'est alors plus sentimental. Il devient financier : faut-il consacrer une partie importante de son épargne à un logement dans lequel on ne compte pas forcément vivre ?

Vendre rapidement n'efface pas forcément toutes les dépenses

La vente peut permettre de transformer enfin le patrimoine immobilier en argent disponible et de régler les dépenses de la succession.

Mais là encore, il faut regarder les chiffres attentivement.

Lorsqu'un logement reçu par succession est revendu, la valeur d'acquisition utilisée pour calculer une éventuelle plus-value correspond en principe à la valeur retenue dans la déclaration de succession.

Si le bien est revendu nettement plus cher que cette valeur et qu'aucune exonération ne s'applique, une plus-value immobilière imposable peut donc apparaître.

À l'inverse, lorsqu'une maison est vendue assez rapidement à un prix proche de la valeur retenue lors de la succession, la plus-value peut naturellement être très faible, voire inexistante selon les frais et la situation.

Une maison de famille peut donc devenir un patrimoine difficile à conserver

C'est tout le paradoxe auquel Nicole se retrouve confrontée.

Elle n'a pas reçu une dette. Elle a bien hérité d'un patrimoine qui possède une valeur importante. Mais valeur patrimoniale et argent disponible sont deux choses totalement différentes.

Les droits éventuels doivent être financés, le logement doit continuer à être entretenu et les autres héritiers, s'il y en a, peuvent souhaiter récupérer leur part.

Dans certaines familles, vendre devient alors la solution la plus simple pour payer la succession et partager ce qui reste. Dans d'autres, un héritier décide au contraire de conserver le logement, de le louer ou de financer le rachat des autres parts.

Pour Nicole, l'héritage qu'elle imaginait d'abord uniquement sentimental s'accompagne donc d'un calcul beaucoup plus terre à terre : combien la maison va-t-elle lui coûter chaque année et a-t-elle réellement les moyens de la garder ?

Sources

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/preparer-ma-retraite-et-ma-succession/droits-de-succession-que-devez-vous-payer-sur-votre-part

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16194

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1296

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864