La taxe foncière a augmenté de 93,4% entre 2005 et 2025, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). C’est plus de 2 fois l’inflation sur la même période (+36,8%). L’association, qui présentait le 15 octobre 2026 les 20 ans de son Observatoire national des taxes foncières, y voit une charge devenue trop exclusive pour les propriétaires, notamment après la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.
Les pensions de retraite n’ont progressé que de 64% sur ces 2 décennies, les loyers de 27,3% et les charges de logement (eau, énergie) de 36,9%. Pour l’UNPI, l’écart avec la fiscalité immobilière n’est plus tenable. Son président, Sylvain Grataloup, résume le grief auprès de l’AFP : « Les propriétaires payent des charges de plus en plus importantes et ce n’est plus juste. »
Une facture portée à la fois par les taux et par les bases
L’envolée ne vient pas d’un seul levier. Les collectivités ont relevé leurs taux municipaux et intercommunaux de 32% à 32,2% en moyenne en 20 ans. En parallèle, les bases cadastrales, indexées sur l’inflation via les valeurs locatives, ont grimpé de 46% à 46,3%.
Les revalorisations légales ont été particulièrement lourdes ces dernières années : +3,4% en 2022, +7,1% en 2023 et +3,9% en 2024. L’UNPI rappelle qu’en 2025, sur 1 000 euros d’argent public, 26 euros provenaient directement de la taxe foncière, en citant le rapport du Congrès des notaires.
1,7% en 2026, mais des pics locaux et un risque en 2027
En 2026, la hausse moyenne reste contenue à 1,7% dans les 200 plus grandes villes, comme en 2025. L’UNPI l’attribue à une « pause électorale » : les municipalités évitent souvent d’alourdir l’impôt à l’approche des élections.
Cette moyenne masque des à-coups. En 2026, Aulnay-sous-Bois affiche +29,9%, Ajaccio +27,8%, Fréjus +27,1% et Montrouge +25,2%. L’association redoute un rattrapage dès 2027, avec le retour des hausses de taux après le scrutin, le coût énergétique des communes et une revalorisation des valeurs locatives attendue autour de 3%.
À l’échelle nationale, la taxe foncière moyenne s’élève à 635 euros par logement, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Dans les 50 plus grandes villes, le montant grimpe à 973 euros, et à 1 179 euros avec la TEOM. Grenoble arrive en tête (1 487 euros), devant Créteil (1 465 euros) et Montreuil (1 256 euros). Bordeaux affiche 1 173 euros, Marseille 943 euros, Lyon 772 euros. Paris, au taux historiquement bas, a tout de même vu sa taxe foncière bondir de 261% en 20 ans : 900 euros en moyenne, 1 163 euros avec la TEOM.
5 propositions, aucune réforme votée
Depuis la disparition de la taxe d’habitation sur le logement principal, la taxe foncière est devenue le principal levier fiscal autonome des communes. L’UNPI veut en sortir par 5 mesures, présentées comme un rééquilibrage, pas comme un texte déjà adopté. Aucun calendrier, aucun taux ni aucun montant d’entrée en vigueur n’est fixé.
La première consiste à remplacer la taxe foncière par une Contribution locale des usagers des collectivités (Cluc), payée par l’ensemble des habitants, propriétaires comme locataires, au titre des services publics locaux. La deuxième autoriserait les bailleurs à récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires.
Les 3 autres visent le calcul et les allègements : indexer les valeurs locatives sur l’indice des loyers d’habitation plutôt que sur l’inflation ; instaurer un dégrèvement dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers ; rendre systématiques les dégrèvements pour des travaux significatifs de rénovation énergétique.
Ces pistes n’effacent pas le régime actuel des exonérations et abattements pour les propriétaires âgés ou allocataires de l’Aspa et de l’ASI. Elles ne se confondent pas non plus avec la taxe d’habitation encore due sur les résidences secondaires.
La révision des valeurs locatives reste entre les mains des élus
En novembre 2025, le gouvernement avait engagé une tentative de révision des valeurs locatives pour y intégrer automatiquement des critères de confort. Face aux réactions, le projet a été suspendu. La suite doit passer par les conseils municipaux et départementaux, selon l’AFP.
Plusieurs assemblées locales ont commencé à délibérer. Les élus doivent financer les équipements tout en limitant la pression sur les résidents. Tant que la Cluc n’est qu’une revendication syndicale, c’est encore le calendrier 2027 des taux, des bases et de ces délibérations qui décidera du montant réellement prélevé.
