La députée Anaïs Sabatini a demandé au ministre de l’économie Roland Lescure s’il entendait élargir l’exonération de plus-value immobilière applicable lorsqu’une personne âgée entre en Ehpad. La réponse, publiée au Journal officiel le 29 septembre 2026, est nette : aucun aménagement des plafonds de revenu fiscal de référence ni du délai de vente n’est envisagé.

Une exonération déjà prévue, mais sous conditions cumulatives

En principe, les plus-values de cession d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu, selon l’article 150 U du code général des impôts. La résidence principale reste exonérée si elle l’est encore au jour de la vente. Une tolérance administrative maintient cette exonération lorsque le logement a été occupé jusqu’à sa mise en vente, à condition que la cession intervienne dans un délai « normal », sans location ni occupation gratuite. En contexte économique ordinaire, la doctrine retient en principe un délai maximal d’une année, apprécié toutefois au cas par cas (marché local, prix demandé, caractéristiques du bien, diligences du vendeur).

Au-delà de cette souplesse, le législateur a créé une exonération spécifique pour les personnes placées en maison de retraite ou en établissement spécialisé. Elle vise les logements qui ont constitué la résidence principale du cédant et qui n’ont plus été occupés depuis, lorsque celui-ci réside dans un établissement visé aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. 3 verrous s’ajoutent : ne pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, ne pas dépasser le plafond de revenu fiscal de référence prévu au II de l’article 1417 du CGI, et vendre dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement.

Pour une vente réalisée en 2024, Anaïs Sabatini rappelle les seuils cités dans sa question : 26149 euros pour une personne seule et 37068 euros pour un couple. Ces montants, combinés à l’obligation de laisser le logement vacant jusqu’à la cession, ferment la porte à une partie des ménages dont les ressources dépassent de peu les plafonds, alors même que le reste à charge en Ehpad pousse souvent à vendre l’ancienne résidence.

Ce que la députée voulait assouplir

Selon la parlementaire, le coût de l’hébergement conduit fréquemment à conserver le bien un temps, pour le gérer, y faire des travaux ou simplement attendre un acheteur. Les délais de vente échappent en partie aux familles. Les plafonds de RFR excluraient aussi des retraités aux ressources modestes, mais légèrement au-dessus des seuils. Une autre voie existe : l’exonération « résidence principale » si le bien est mis en vente dès l’entrée en établissement et cédé dans un « délai raisonnable ». Cette notion, juge-t-elle, reste imprécise et source d’insécurité juridique.

Elle demandait donc une réflexion sur 3 leviers : assouplir les plafonds de RFR, allonger le délai de cession, et apprécier plus réalistement la vacance du logement.

La ligne de Bercy reste inchangée

Roland Lescure rappelle d’abord le droit commun de la résidence principale et la doctrine sur le délai d’une année. Il souligne ensuite le régime spécifique du 1° ter du II de l’article 150 U, pensé pour ceux qui doivent vendre plusieurs années après avoir quitté leur logement afin de financer l’hébergement. Un autre filet existe : le III du même article exonère, sous conditions de RFR et d’IFI, les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, pour toutes leurs plus-values immobilières, résidence principale ou non.

Le ministre estime que ces conditions concilient le marché immobilier, la situation financière des propriétaires et les aléas de santé. « Il n’est, par conséquent, pas envisagé d’aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence. »

La répartition entre soins, dépendance et hébergement dans la facture d’un établissement n’entre pas dans cette réponse fiscale. Tant que les seuils et le délai de 2 ans restent figés, la vente de l’ancienne résidence principale continuera de se jouer, pour beaucoup, entre le calendrier du marché et le plafond de RFR de l’avant-dernière année.

Sources

  • https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE12440
  • https://www.moneyvox.fr/retraite/actualites/110568/plus-value-immobiliere-des-exonerations-renforcees-pour-les-retraites-en-ehpad-le-gouvernement-dit-non