Conserver la maison familiale pour ses enfants ou la vendre afin de leur transmettre de l’argent ? Une étude de l’Insee publiée le 6 octobre 2026 apporte un éclairage sur le devenir des logements transmis. Sans désigner une solution universelle, elle invite à rapprocher la transmission des besoins réels des bénéficiaires.

Une maison représente souvent bien davantage que sa valeur immobilière. Elle abrite des souvenirs, parfois plusieurs générations, et peut constituer l’essentiel du patrimoine des parents. Pourtant, au moment de préparer sa succession, une question mérite d’être posée : les enfants souhaitent-ils réellement conserver ce logement ? Entre donation immobilière, vente suivie d’un don d’argent et transmission de la nue-propriété, les conséquences sont différentes pour toute la famille.

Près de trois logements hérités sur dix sont revendus dans les trois ans

Dans sa publication, l’Insee indique que 29,4 % des logements hérités en 2018 ont été vendus par l’ensemble des héritiers dans les trois années suivant la succession. Pour les logements reçus par donation cette même année, cette proportion atteint seulement 5,2 %. Le champ étudié porte sur les logements anciens situés en France, hors Alsace, Moselle et Mayotte.

Autre constat : les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, contre 48 ans pour les bénéficiaires d’une donation. Avant la transmission, 63 % des héritiers et donataires possèdent déjà au moins un logement. Ces résultats décrivent des situations observées ; ils ne démontrent pas qu’une donation empêcherait une vente ni qu’un don d’argent serait financièrement préférable.

La première question concerne l’usage futur de la maison

Avant de comparer les frais, il faut déterminer ce que les enfants feraient du bien. L’un souhaite-t-il y habiter ? Le logement peut-il être loué dans de bonnes conditions ? Les bénéficiaires vivent-ils à proximité et souhaitent-ils en assurer la gestion ? Une maison conservée par attachement peut aussi nécessiter des travaux, une assurance, de l’entretien et des déplacements réguliers.

Prenons une situation illustrative : deux enfants vivent loin de la maison familiale et aucun ne prévoit de revenir dans la région. Leur transmettre le logement peut les conduire à organiser ensuite sa vente. À l’inverse, si l’un souhaite s’y installer durablement, conserver le bien peut répondre à un projet concret, à condition d’organiser équitablement la transmission avec les autres enfants.

Donner de l’argent apporte de la souplesse, mais ne supprime pas la fiscalité

L’argent permet à chaque bénéficiaire de financer son propre projet : apport immobilier, remboursement d’un emprunt ou constitution d’une épargne. Un don manuel de somme d’argent ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un notaire. Il doit néanmoins être déclaré selon les règles applicables, même lorsqu’aucun droit n’est dû.

L’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s’applique aussi bien à une donation d’argent qu’à une donation immobilière. Il se renouvelle tous les quinze ans, en tenant compte des donations antérieures. Vendre une maison pour distribuer son prix ne permet donc pas, à lui seul, d’échapper aux droits de donation.

Pour les dons familiaux d’argent, une exonération supplémentaire de 31 865 euros peut se cumuler avec cet abattement, sous conditions. Le donateur doit notamment avoir moins de 80 ans et l’enfant bénéficiaire être majeur ou émancipé. Ce dispositif possède ses propres obligations déclaratives : il faut vérifier son éligibilité avant de calculer la somme transmissible sans droits.

Avant de vendre, il faut calculer le montant réellement disponible

Le prix affiché d’une maison ne correspond pas nécessairement à la somme que les parents pourront donner. Il faut retrancher, selon la situation, le capital restant dû sur un crédit, les frais supportés par le vendeur et l’éventuelle imposition de la plus-value. Le budget nécessaire pour se reloger doit également être conservé.

La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value immobilière lorsque les conditions sont remplies. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, une imposition peut s’appliquer, avec notamment des abattements liés à la durée de détention. Le calcul doit donc porter sur le produit net de la vente, puis sur la fiscalité du don envisagé.

Transmettre la nue-propriété permet de conserver l’usage du logement

Les parents ne sont pas obligés de choisir entre tout garder et tout donner. Une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre une partie des droits sur le logement tout en conservant la possibilité de l’occuper ou d’en percevoir les loyers. La donation immobilière doit être réalisée devant notaire.

Pour calculer les droits de donation, la valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. À 65 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien. Dans un exemple simplifié, la nue-propriété d’une maison estimée à 300 000 euros vaut donc fiscalement 180 000 euros. Si un parent la donne à son enfant et dispose encore de l’intégralité de son abattement de 100 000 euros, la base taxable est de 80 000 euros, avant application du barème.

Cette opération conserve toutefois des frais d’acte et de publicité foncière. Elle modifie aussi la liberté de vendre : la cession de la pleine propriété nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Il faut donc anticiper un éventuel déménagement et le financement d’un futur logement.

Avec plusieurs enfants, préparer la répartition compte autant que le montant

Transmettre une maison à plusieurs enfants peut les placer dans une situation de gestion commune alors que leurs projets divergent. L’un peut vouloir conserver le bien, un autre préférer récupérer de l’argent. Aborder ces souhaits avant la transmission permet de rechercher une organisation adaptée au patrimoine disponible.

La donation-partage permet de donner et de répartir de son vivant tout ou partie de ses biens entre ses héritiers présomptifs. Elle peut porter sur différents biens et doit respecter les droits des héritiers réservataires. Sa préparation avec un notaire permet d’examiner la composition des lots et les conséquences de la répartition envisagée.

Le bon choix doit aussi préserver les besoins des parents

Avant toute décision, trois éléments doivent être rapprochés : le projet des enfants, le coût complet de l’opération et les ressources que les parents doivent conserver. Une transmission avantageuse sur le papier peut devenir inconfortable si elle prive le donateur d’une épargne disponible pour financer ses dépenses, des travaux ou une perte d’autonomie.

La comparaison utile consiste à faire chiffrer plusieurs scénarios sur le même bien : donation en pleine propriété, donation de nue-propriété et vente suivie d’un don d’argent. Avec une estimation immobilière récente, l’historique des donations et les besoins de chacun, la famille peut choisir une solution qui transmet un patrimoine réellement utile sans fragiliser celui qui le donne.

Sources

  • Insee — Les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, les bénéficiaires d’une donation en ont 48, Insee Analyses n° 125, publié le 6 octobre 2026 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/9061645
  • Service Public — Droits de donation : calcul et paiement : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14205
  • Service Public — Droits de donation : biens imposables et principales exonérations : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10203
  • Service Public — Quelles sont les démarches fiscales pour un don manuel ? : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1265
  • Impots.gouv.fr — Je vends un bien immobilier : https://www.impots.gouv.fr/particulier/je-vends-un-bien-immobilier
  • Service Public — En quoi consiste l’usufruit ? : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F934
  • Service Public — Faire une donation : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1404
  • Service Public — Faire une donation-partage : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1266