Jean pensait avoir fait le plus difficile : rembourser sa maison et constituer, au fil des années, un patrimoine qu’il pourrait un jour transmettre à ses 2 enfants. Mais en commençant à préparer sa succession, il découvre que leur laisser simplement le logement après son décès pourrait entraîner plusieurs dizaines de milliers d’euros de droits.

Le cas de Jean, utilisé ici pour illustrer les règles applicables à une transmission classique, est loin d’être anodin. Avec la hausse de la valeur de l’immobilier dans certaines régions, une maison achetée il y a plusieurs décennies peut aujourd’hui représenter un patrimoine suffisamment important pour dépasser largement les abattements prévus entre parents et enfants. Les familles confrontées à cette question peuvent commencer par examiner les principales règles qui encadrent un héritage.

Une maison de 600 000 euros peut déjà générer plus de 76 000 euros de droits

Prenons le cas d’une maison appartenant entièrement à Jean et estimée à 600 000 euros. Il a 2 enfants et, pour simplifier l’exemple, aucun autre patrimoine, aucune dette et aucune donation antérieure venant réduire les abattements disponibles.

Chaque enfant recevrait théoriquement une part de 300 000 euros.

En France, un enfant bénéficie actuellement d’un abattement de 100 000 euros sur la succession de chacun de ses parents. Dans notre exemple, il resterait donc 200 000 euros soumis aux droits de succession pour chacun des 2 enfants.

La taxation n’est pas appliquée à un taux unique. Elle suit un barème progressif allant de 5 % à 45 % en ligne directe. Sur une part taxable de 200 000 euros, les droits atteignent environ 38 194 euros par enfant, soit près de 76 400 euros pour les 2 héritiers.

« J’ai travaillé toute ma vie pour leur laisser quelque chose ; je ne pensais pas qu’ils auraient autant à payer pour garder la maison familiale. » Dans ce scénario, c’est précisément cette situation qui pousse Jean à revoir son projet : non pas à renoncer à transmettre son bien, mais à renoncer à attendre simplement son décès pour organiser sa transmission.

Attendre le décès n’est pas forcément la seule solution

La fiscalité française permet d’anticiper une partie de la succession grâce aux donations.

Chaque parent peut actuellement transmettre jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation, sous réserve notamment de l’utilisation antérieure de cet abattement. Celui-ci se renouvelle après une période de 15 ans. Un couple peut donc, dans certaines configurations, transmettre jusqu’à 200 000 euros à chacun de ses enfants en profitant des abattements des 2 parents.

Pour un bien immobilier, l’opération doit passer par un notaire. Il n’est d’ailleurs pas obligatoire de donner immédiatement la pleine propriété de la maison. Une autre affaire montre pourquoi il faut aussi distinguer la valeur d’un terrain donné de celle de la maison construite ensuite.

Donner la nue-propriété tout en continuant à vivre dans la maison

Une autre possibilité consiste à transmettre uniquement la nue-propriété du logement aux enfants et à conserver son usufruit.

Concrètement, Jean pourrait continuer à habiter sa maison ou, selon les modalités retenues, en percevoir les revenus, tandis que ses enfants deviendraient nus-propriétaires.

L’intérêt fiscal vient du fait que les droits sont alors calculés uniquement sur la valeur fiscale de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l’âge du donateur. Plus la transmission est préparée tôt, plus la fraction correspondant à la nue-propriété peut être faible.

Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent en principe la pleine propriété du bien par extinction de l’usufruit, sans nouveaux droits de donation sur cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété dans les conditions prévues par la réglementation.

C’est l’une des raisons pour lesquelles attendre le règlement de la succession n’est pas toujours la stratégie la plus adaptée.

Le vrai risque : découvrir le problème trop tard

Une maison familiale peut avoir pris énormément de valeur en 20, 30 ou 40 ans. Un logement acheté 150 000 ou 200 000 euros à l’époque peut aujourd’hui valoir 500 000, 600 000 euros ou davantage.

Or les abattements entre parents et enfants ne dépendent pas du prix auquel le bien a été acheté. C’est la valeur du patrimoine transmis au moment de la succession qui entre dans le calcul.

Pour Jean, la découverte change donc complètement la façon dont il envisage la transmission de sa maison. Son objectif reste le même : permettre à ses 2 enfants de conserver le patrimoine familial. Mais plutôt que d’attendre et de leur laisser gérer seuls la succession, il décide d’étudier les différentes solutions de transmission de son vivant.

Donation, donation-partage, démembrement de propriété ou transmission classique au décès : la meilleure option dépend toutefois de l’âge du propriétaire, de la valeur du logement, de la présence d’un conjoint, des donations déjà réalisées et de l’ensemble du patrimoine.

Avant une opération portant sur plusieurs centaines de milliers d’euros, une simulation individualisée avec un notaire permet donc de connaître le coût réel de chaque scénario.

Sources

  • https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-dois-je-calculer-les-droits-de-succession
  • https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14203
  • https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14198