L’histoire pourrait sembler difficile à croire. Une locataire n’a plus le droit d’occuper son appartement, mais refuse de quitter les lieux. Plus d’un an après la décision ordonnant son départ, elle chute par la fenêtre de la cuisine. Malgré son maintien irrégulier dans le logement, les propriétaires sont tenus responsables de l’accident.

C’est la conclusion confirmée sur ce point par la Cour de cassation le 15 septembre 2022, dans une affaire dont l’accident remontait au 3 août 2012. La décision rappelle une règle importante pour les propriétaires : la présence sans droit ni titre d’un occupant ne suffit pas à faire disparaître leur responsabilité lorsqu’un défaut d’entretien du bâtiment provoque l’accident.

Elle n’avait pourtant plus le droit de rester dans l’appartement

Le conflit avait commencé bien avant la chute. Le congé donné à la locataire avait été validé par la justice et celle-ci était considérée comme déchue de tout droit d’occupation depuis mars 2010.

Un jugement lui avait ordonné de libérer les lieux. Malgré cela, elle était toujours présente dans l’appartement au moment de l’accident en août 2012. Juridiquement, elle était donc devenue une occupante sans droit ni titre.

Cette situation aurait pu laisser penser que les propriétaires ne pouvaient plus être tenus responsables de ce qui se produisait dans un logement qu’elle aurait dû avoir quitté.

La justice n’a pas suivi ce raisonnement.

Le garde-corps de la fenêtre cède et elle tombe du premier étage

Le 3 août 2012, l’occupante se trouve à la fenêtre de la cuisine lorsqu’elle prend appui sur le garde-corps. Celui-ci se rompt et elle chute dans la rue depuis le premier étage.

L’enquête sur l’état de l’équipement met en évidence un problème déterminant : le garde-corps s’était descellé. Les juges ont retenu que la corrosion des fers avait provoqué un éclatement des scellements et que son état caractérisait un défaut d’entretien.

La victime engage alors une procédure contre les propriétaires afin d’obtenir réparation de son préjudice.

Les propriétaires invoquent son occupation illégale

Pour leur défense, les propriétaires soulèvent un argument qui peut sembler logique : si la femme avait respecté la décision de justice et quitté l’appartement, elle ne se serait pas trouvée devant cette fenêtre le jour de l’accident.

Ils considèrent donc que son maintien irrégulier dans les lieux constitue une faute susceptible de réduire, voire d’écarter, leur responsabilité.

Mais la Cour de cassation pose un principe très clair : le simple fait d’occuper un bien sans droit ni titre ne peut pas exonérer le propriétaire lorsque l’accident est directement provoqué par un défaut d’entretien de l’immeuble.

Le propriétaire reste responsable du mauvais entretien

La décision repose sur les règles relatives à la responsabilité du propriétaire d’un bâtiment. L’article 1244 du Code civil prévoit qu’un propriétaire peut être responsable des dommages causés par la ruine de son bâtiment lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction.

Dans cette affaire, le garde-corps était considéré comme une partie privative selon le règlement de copropriété. Son entretien relevait donc des propriétaires de l’appartement et non du syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel avait ainsi retenu la responsabilité des propriétaires et de la société de gestion et ordonné l’indemnisation de la victime. Une provision de 4 000 euros avait notamment été accordée à la femme dans l’attente de l’évaluation définitive de son préjudice. La CPAM de Paris réclamait également le remboursement de plus de 56 000 euros de prestations déjà prises en charge.

La Cour de cassation confirme le principe malgré la fin du bail

La décision de septembre 2022 a été une cassation seulement partielle, sur une question procédurale distincte concernant une demande de garantie formulée contre la société chargée de la gestion du bien.

Sur le point essentiel concernant l’accident, la Cour de cassation confirme en revanche le raisonnement : l’occupation illégale ne réduisait pas le droit à indemnisation de la victime puisque sa chute trouvait son origine dans le défaut d’entretien du garde-corps.

Ce que les propriétaires doivent retenir de cette affaire

Cette décision ne signifie pas qu’un ancien locataire dispose du droit de rester indéfiniment dans un logement après la fin de son bail. Une procédure peut bien être engagée pour récupérer le bien et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation.

Mais tant que la personne se trouve physiquement dans les lieux, son occupation irrégulière ne permet pas au propriétaire d’ignorer un élément dangereux du bâtiment dont il doit assurer l’entretien.

Un garde-corps mal fixé, un balcon dégradé ou un élément du bâtiment susceptible de provoquer un accident peut donc engager la responsabilité du propriétaire indépendamment du conflit qui l’oppose à l’occupant.

C’est tout le paradoxe de cette affaire : la femme n’avait plus de titre lui permettant de rester dans l’appartement, mais cela n’autorisait pas pour autant le propriétaire à lui opposer cette situation pour échapper aux conséquences d’un défaut d’entretien à l’origine de sa chute.

Sources

  • Cour de cassation : Deuxième chambre civile, 15 septembre 2022, pourvoi n° 19-26.249
    https://www.courdecassation.fr/decision/6322ce8539bd63fcb09450b1
  • ANIL : Responsabilité du propriétaire à l'égard de l'occupant sans droit ni titre
    https://www.anil.org/jurisprudences-responsabilite-proprietaire-egard-occupant-sans-droit-titre/