Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent peut, sous conditions, transmettre jusqu’à 231 865 euros à un enfant pour un projet immobilier, et un couple jusqu’à 463 730 euros, sans droits de donation. Ce plafond n’est pas un chèque automatique. Il additionne l’abattement classique de 100 000 euros, le don familial de sommes d’argent de 31 865 euros et une exonération temporaire plafonnée à 100 000 euros par donateur et par donataire.

Le dispositif exceptionnel, créé par l’article 71 de la loi de finances pour 2025 et codifié à l’article 790 A bis du code général des impôts, s’applique aux dons de sommes d’argent en pleine propriété réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il vise un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, un neveu ou une nièce. L’exonération est limitée à 100 000 euros par donateur et par donataire, et à 300 000 euros par donataire. Seule la somme réellement affectée à l’achat ou aux travaux entre dans ce régime ; le surplus peut relever des abattements de droit commun.

L’argent doit précéder l’achat et servir dans les 6 mois

Pour l’exonération temporaire, le don doit intervenir avant l’acquisition. Les fonds doivent être employés au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, soit pour un immeuble nouvellement construit ou en l’état futur d’achèvement, soit pour des travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du donataire. Signer d’abord, puis recevoir l’argent des parents, ne permet pas de reconstituer l’avantage a posteriori.

L’ancien, le terrain à bâtir et l’apport des sommes à une SCI sont exclus. Pour les travaux, les mêmes dépenses ne peuvent pas déjà bénéficier de MaPrimeRénov’. Alix de Renty, spécialiste de la gestion de fortune, rappelle que 463 730 euros restent un plafond théorique : encore faut-il que les abattements classiques n’aient pas déjà été consommés au cours des 15 dernières années, et que chaque régime soit respecté séparément. La distinction entre rappel fiscal à 15 ans et rapport civil d’une donation pèse ici sur le calcul réel.

5 ans de résidence principale, sinon l’exonération bascule

Obtenir l’exonération n’est que la première étape. Pendant 5 ans à compter de l’acquisition, ou de l’achèvement s’il est postérieur, le logement doit rester affecté de manière exclusive et continue à la résidence principale du donataire, ou à la location à usage d’habitation principale. Une mutation professionnelle n’interdit pas forcément l’avantage si le bien est loué comme résidence principale. Une revente pendant ce délai remet en cause l’exonération, même si le prix est réinvesti immédiatement dans une autre résidence principale.

Aider un aîné de 200 000 euros parce qu’il achète en 2026, alors qu’un frère ou une sœur n’a encore aucun projet, peut créer un déséquilibre durable. Lorsque la situation le permet, une donation-partage, étudiée avec le notaire, peut figer, sous conditions, la valeur des biens donnés au jour de la donation pour le règlement futur de la succession. À défaut de donner à tous au même moment, documenter ce qui a été transmis et prévoir comment rétablir l’équilibre reste le minimum.

Ne pas se dépouiller pour coller au calendrier fiscal

La tentation de verser tout de suite les 100 000 euros supplémentaires avant l’extinction du décembre 2026 existe. Alix de Renty déconseille de laisser la date fiscale dicter seule la décision. Pour une résidence principale, rembourser un crédit participe aussi à la constitution du patrimoine. Un jeune actif capable d’emprunter n’a pas forcément intérêt à recevoir le maximum, et les parents encore moins à vider leur épargne alors que logement, santé et dépendance restent devant eux.

Le régime temporaire en vigueur n’est pas non plus le même objet que les pistes fiscales annoncées pour 2027. Entre le plafond affiché de 463 730 euros et la somme qu’une famille a réellement intérêt à transmettre, l’écart peut se compter en centaines de milliers d’euros. La date limite ferme le dispositif ; elle ne justifie pas, à elle seule, de donner.

Sources

  • https://www.capital.fr/immobilier/donation-immobiliere-comment-transmettre-jusqua-463-730-euros-a-son-enfant-sans-droits-en-2026-1529928
  • https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3362-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20250904